Nachlassverbindlichkeiten bei der Wohnungsauflösung verstehen

Ausgangslage: Verantwortung nach dem Todesfall

Stirbt eine Angehörige oder ein Angehöriger, stehen Hinterbliebene häufig vor der Wohnungsauflösung, während gleichzeitig Behördenwege und Nachlassverbindlichkeiten zu klären sind. Wer das Erbe annimmt, übernimmt nach österreichischem Recht nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Schulden des Nachlasses. Dazu zählen Mietzinsrückstände, offene Betriebskosten, Versicherungen sowie Kosten für die Sicherung und Räumung der Wohnung.

In Wien begleiteten wir zahlreiche Verlassenschaftsräumungen, bei denen eine klare Aufteilung der Nachlassverbindlichkeiten Streit vermeiden konnte. Dieser Leitfaden fasst zusammen, welche Pflichten bestehen und wie eine Wohnungsauflösung rechtssicher und transparent abläuft.

Was zählt als Nachlassverbindlichkeit?

Nachlassverbindlichkeiten entstehen aus:

• Öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Kommunalabgaben, GIS)
• Betriebskosten und Heizungspauschalen bis zum Ende des Mietverhältnisses
• Versicherungen, sofern sie für das Objekt abgeschlossen wurden
• Kosten für Sicherungsmaßnahmen, Dokumentation und Räumung
• Vertragliche Verpflichtungen aus bestehenden Dienstleistungsverträgen

Gut zu wissen: Der laufende Mietzins gilt ebenfalls als Nachlassverbindlichkeit, bis das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet ist. Wer das Erbe annimmt, sollte Kündigungsfristen sofort prüfen, um Folgekosten zu begrenzen.

Haftung begrenzen: Bedingte Erbantrittserklärung nutzen

In Österreich können Erbinnen und Erben ihre Haftung auf den Wert des Nachlasses beschränken. Die bedingte Erbantrittserklärung verlangt ein Inventarverzeichnis, das alle Aktiva und Passiva des Nachlasses erfasst. Wird das Inventar fristgerecht beim Gericht eingebracht, müssen Schulden nur bis zur Höhe des Nachlassvermögens beglichen werden.

Für die Wohnungsauflösung bedeutet das:

1. Inventarisierung vor der Räumung durchführen
2. Wertgegenstände, Sammlungen oder Fahrzeuge gesondert dokumentieren
3. Kostenvoranschläge für Entrümpelung, Reinigung und Reparaturen beilegen

Wir stellen auf Wunsch eine Fotodokumentation, eine Liste der verwerteten Gegenstände und das Fixpreisangebot bereit. Diese Unterlagen helfen dem Gerichtskommissär und verhindern spätere Diskussionen über die Höhe der Nachlassverbindlichkeiten.

Zeitplan mit Hausverwaltung und Gericht abstimmen

Ein realistischer Zeitplan verschafft Luft:

• Innerhalb der ersten Woche: Kontakt zur Hausverwaltung aufnehmen, Todesfall melden, Schlüsselregelung klären
• Bis Woche drei: Kündigung aussprechen oder Kulanzfrist vereinbaren
• Parallel: Inventarisierung, Wertgutachten, Einholung der Angebote
• Spätestens in Woche sechs: Räumung durchführen, Wohnungsübergabe vorbereiten

Dokumentieren Sie jede Vereinbarung schriftlich. Bei Eigentumswohnungen ist die Eigentümergemeinschaft einzubinden; hier können offene Rücklagen oder Sanierungsumlagen auflaufen, die ebenfalls unter Nachlassverbindlichkeiten fallen.

Räumungskosten richtig planen

Entrümpelungskosten gelten als Masseforderungen und können aus dem Nachlass beglichen werden. Unser Ansatz kombiniert Fixpreis und Wertausgleich:

• Kostenfreie Besichtigung, um Aufwand, Zugänge und Sonderabfälle zu erfassen
• Bewertung verwertbarer Gegenstände durch unsere Ankaufsteams
• Schriftliches Angebot mit Abzug des Wertausgleichs

Praxisbeispiel aus Wien-Ottakring: Nachlasswohnung mit 85 Quadratmetern, inklusive Kellerabteil und Balkon. Räumungskosten brutto 1.180 Euro, Wertausgleich 420 Euro für Designmöbel und eine HiFi-Anlage. Endpreis 760 Euro. Der Betrag wurde als Nachlassverbindlichkeit verbucht und über das Gerichtskonto abgerechnet.

Offene Fragen mit dem Gerichtskommissär klären

Der Gerichtskommissär (Notar) überwacht den Nachlass. Informieren Sie ihn frühzeitig über geplante Maßnahmen:

1. Nennen Sie den geplanten Räumungstermin und die beauftragte Firma
2. Reichen Sie das Fixpreisangebot ein
3. Bitten Sie um schriftliche Bestätigung, dass die Kosten als Nachlassverbindlichkeit anerkannt werden

So vermeiden Sie, dass Rechnungen zurückgewiesen werden oder dass einzelne Erben die Zahlung anfechten. Transparenz schützt vor Konflikten.

Checkliste für die Wohnungsauflösung mit Nachlassverbindlichkeiten

• Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen und Versicherungen sichern
• Inventarliste erstellen, Fotos der Wertgegenstände machen
• Bedingte Erbantrittserklärung prüfen und Inventar beim Gericht hinterlegen
• Fixpreisangebot und Wertgutachten einholen
• Räumungstermin koordinieren, Halteverbotszone anmelden
• Nach Übergabe: Ableseprotokolle, Rechnungen und Zahlungsbelege archivieren

Unterstützung holen

• Verlassenschaft räumen lassen mit diskretem Team
• Haushaltsauflösung in Wien inklusive Wertausgleich
• Kostenloses Angebot anfordern für eine rechtssichere Planung

Wir begleiten Sie vom ersten Telefonat bis zur Wohnungsübergabe und dokumentieren jeden Schritt, damit Nachlassverbindlichkeiten sauber abgewickelt werden können.